Упадут ли цены на недвижимость – Прогноз цен на недвижимость в 2020 году — блоги риэлторов

Содержание

«Застройщики не будут повышать цены после 1 июля, возможности для роста стоимости жилья нет»

Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA, рассказал порталу Новострой-М о том, грозит ли рынку недвижимости Подмосковья стагнация, что будет со спросом и ценами на квартиры и где лучше покупать жилье.

Грозит ли стагнация рынку новостроек Подмосковья? Эксперты говорят, что сейчас предложение в области в 5 раз превышает спрос. Будет ли спрос падать дальше?

Я бы не стал использовать слово «стагнация», поскольку полной остановки продаж ждать точно не придется. Хоть спрос и падает, но он всегда будет присутствовать в достаточном объеме, поскольку недвижимость в Подмосковье исторически, за счет близости региона к Москве, пользуется спросом. Я согласен с приведенными выше цифрами, и считаю, что спрос на первичную недвижимость, к сожалению, продолжит падать. Связано это с тем, что в Москве наблюдаются крайне высокие темпы ввода новостроек в эксплуатацию. В 2017 году было сдано 62 объекта, а планировалось сдать почти в 2 раза больше – 111.  В I квартале 2018 года ожидается ввод еще 25 новостроек.  За счет жесточайшей конкуренции и перенасыщенности предложения на столичном рынке мы наблюдаем ситуацию, при которой цены на жилье находятся на крайне низком уровне. Разница между стоимостью квадратного метра в столице и области стала настолько незначительной, что некоторые потенциальные покупатели предпочитают купить жилье более низкого качества или меньшей квадратуры, но купить его именно в Москве, а не в Подмосковье. В таких условиях мы сталкиваемся с незначительным падением спроса, но паниковать и ждать стагнации точно не стоит.

Правильно ли я понимаю, что сегодня ликвидны лишь новостройки в ближнем Подмосковье? Среднее и тем более дальнее Подмосковье, куда сложно добраться, не продается? Но ближнее Подмосковье – тоже понятие растяжимое. Какие локации вы бы выделили как перспективные для покупки квартиры?

Да, все верно. Конечно не стоит понимать эти слова буквально и считать, что квартиры за московским малым кольцом (которое принято считать границей ближнего Подмосковья) не продаются вообще. Однако ликвидность жилья в дальнем Подмосковье действительно находится на гораздо более низком уровне, чем в ближайшем. За весь 2017 год в дальнем Подмосковье было заключено всего 5000 ДДУ, что тяжело назвать удовлетворительным результатом. Если составлять список городов Подмосковья, где лучше всего жить и покупать квартиру, то, на мой взгляд, первая тройка была бы такой: Видное, Красногорск, Люберцы.

Видное – это прекрасный город с замечательной экологией, и расположенный совсем рядом с МКАДом, что обеспечивает ему хорошую транспортную доступность. Добавить к этому еще и хорошо развитую социальную, культурную и развлекательную инфраструктуру – и мы получаем прекрасное пространство для жизни.

Далее идет Красногорск, который считается административным центром Подмосковья. В целом, справедливо было бы указать для него те же плюсы, что и для Видного – развитая инфраструктура, неплохая транспортная доступность, и экология, которая одновременно является плюсом и минусом города. Однако, за счет того, что город стоит на реке, я бы не стал утверждать, что жить в нем будет комфортно каждому, поскольку формат жизни у воды все-таки является специфичным и не совсем привычным для городского жителя.

Замыкает тройку Люберцы – город, который, возможно, не является самым лучшим местом для жизни в Подмосковье на сегодняшний момент. Однако, уже в ближайшем будущем, я считаю, что он сможет дать фору любому подмосковному городу, поскольку его развитие идет очень быстрыми темпами. В нем строятся новые больницы, торговые центры, транспортные пути, школы и детские сады (а для Подмосковья этот вопрос стоит крайне остро), а к 2020 году там появятся новые станции метро, что является крайне приятным бонусом для Подмосковного города.

В Москве уже посчитали и перечислили новостройки, которые были сданы несколько лет назад, но до сих пор не распроданы на 50% и больше. В Подмосковье такая же ситуация? Число неликвида растет?

Да, к сожалению, в Подмосковье наблюдается похожая ситуация – многие города буквально «обрастают» полупустыми новостройками, в которых живет на порядок меньше людей, чем на то было рассчитано. Но стоит отметить, что в проектах с интересной концепцией и высокой ликвидностью к моменту ввода в эксплуатацию остается всего 30% непроданных квартир, а в отдельных проектах этот показатель составляет лишь 10% (Пример – корпуса 1 и 2 в ЖК «Новокрасково»).

Что же касается того, будет ли расти число неликвидного жилья – то тут ответ однозначен – да, будет. Это связано с теми же причинами что и снижение спроса на недвижимость – высокий уровень предложения и дешевизна жилья в Москве.

Цена – первое, что сегодня спрашивает покупатель. Какие вопросы интересуют клиентов потом? Читают ли они ДДУ, просят ли документы о финансовой устойчивости застройщика? Люди стали более грамотны в этом плане?

В Подмосковье при покупке недвижимости клиентов, помимо цены, больше всего волнует транспортная доступность объекта, особенно если им требуется ездить на работу в Москву, а также наличие социальной инфраструктуры – реальность такова, что в Подмосковье далеко не везде можно найти школу или больницу в шаговой доступности от дома.

Конечно, клиенты и читают ДДУ, и просят все интересующие их документы для ознакомления, особенно если покупка квартиры производится с помощью риелтора – практически никогда никто не верит девелоперам «на слово». И дело здесь не только в выросшей грамотности населения по этим вопросам, но и в том, что люди крайне обеспокоены возможностью пополнить ряды обманутых дольщиков, и поэтому проявляют дополнительную бдительность. 

Торгуются ли покупатели сегодня? Скидки и дисконты – это уже неотъемлемая часть продаж сегодня? Можно ли получить индивидуальный дисконт? При каких условиях?

Да, конечно торгуются. Скидки – это основной инструмент, позволяющий двигать продажи, без них продать жилье можно будет только в том случае, если оно имеет большой портфель конкурентных преимуществ, например – находится рядом с метро, располагается в престижном районе и т.д.  Возможно получить и персональную скидку на покупку квартиры при условии достижения определенных договоренностей с девелопером. Это, чаще всего, случается в тех случаях, когда клиент готов уплатить всю сумму покупки квартиры сразу или воспользоваться ипотечной программой. Тогда компания, чтобы не упустить гарантированную выгоду, может согласиться пойти на односторонние уступки.

Вы работаете с разными застройщиками Подмосковья. Скажите, какие у них сегодня настроения? Опасаются ли они 1 июля или застройщики уже переформатировали свою работу, подготовились?

С одной стороны, все безусловно опасаются 1 июля, потому что новая реальность ничего кроме ужесточения контроля и увеличения трат в сложное время им не несет. С другой стороны, конечно застройщики уже готовы к тому, чтобы работать в новых условиях, поскольку как бы им это не было неудобно – это федеральный закон, и его нужно исполнять, а значит и речи о том, чтобы не определиться как работать в новых условиях у них быть не может.

Очень долгое время застройщики возводили типовое неинтересное жилье. Потому что у людей были деньги, потому что «и так купят». Сейчас покупательская способность падает, покупается только самое ликвидное. Понимают ли застройщики, что рынок стоит на пороге важного открытия: кто первым предложит людям новое нестандартное, качественное и доступное жилье – тот и победит?

Если речь идет о Москве – то да, застройщики понимают, что типовое жилье уходит в прошлое, а покупатель смотрит на дом и квартиру уже не просто как на крышу над головой, но как на самостоятельный, уникальный продукт. Поэтому в столице такая практика уже существует, активно развивается, и в будущем подавляющее большинство игроков рынка будут придерживаться именно ее. Что же касается Подмосковья, то здесь ситуация развивается не так однозначно – типовая массовая застройка не теряет своей популярности в области, в то же время на рынок выходит много интересных нестандартных продуктов, которые тоже пользуются большим спросом. Будем честными, далеко не каждую локацию в МО можно назвать удачной с точки зрения транспортной доступности. В сложившихся условиях на рынке нет смысла ожидать, что интересная планировка или качественная отделка подъезда убедят людей купить дорогую квартиру в доме, от порога которого им придется добираться до Москвы несколько часов – они скорее купят по той же цене более простую квартиру в столице с расчетом на дальнейшее улучшение жилищных условий в будущем. Поэтому зачастую, единственное чем может привлекать клиентов Подмосковье – это низкая цена. В связи с этим популярность типовой застройки (в том числе и советской серии) остается на высоком уровне – это позволяет застройщикам минимизировать стоимость строительства и за счет этого опустить цену и повысить ликвидность будущего жилья. Но если говорить о локации до 10 км от МКАД, то здесь все больше застройщиков начинают строить действительно хорошие объекты с красивыми фасадами, входными группами, функциональными планировками и другими преимуществами, при этом выдерживая приемлемую для потенциального покупателя стоимость квадратного метра.

Транспортная инфраструктура – больной вопрос области и Новой Москвы. Но если на присоединенные территории тянут метро и строят дороги, то про область этого не скажешь. Можно ли сегодня в принципе купить квартиру в Подмосковье без машины? Или жить будет проблематично?

В теории, конечно, это возможно, поскольку все зависит от предпочтений человека. Может он живет и работает в своем городе и у него нет нужды регулярно посещать Москву, или же просто он предпочитает общественный транспорт личному – здесь все индивидуально.

На мой взгляд, конечно, жить в Подмосковье и иметь машину гораздо проще, поскольку в час-пик общественный транспорт перегружен, и дорога в Москву до работы может быть настоящим испытанием. Но, мне вполне справедливо можно возразить, что автомобильные дороги в час-пик в Подмосковье перегружены ничуть не меньше, и что ожидание в многокилометровых пробках – это тоже не самый приятный способ провести вечер после работы.

Одна из возможных альтернатив обеспечивается развивающейся сетью пригородного железнодорожного транспорта, которая может сократить время в пути до центра Москвы в несколько раз. Также стоит отметить, что почти по всем направлениям работают поезда-экспрессы с новыми и, как правило, чистыми вагонами.

Есть мнение, что около 25% покупателей квартир в новостройках Подмосковья – это приезжие из регионов. Ваша практика подтверждает эти цифры? Кто остальные покупатели?

Все верно, я согласен с этой цифрой, но с одной небольшой ремаркой – 25% сделок по покупке квартир в Подмосковье приходится на приезжих из других регионов, а также из стран СНГ. Еще 25% покупателей составляют сами жители Подмосковья, а остальные 50% процентов приходятся, как ни странно, на жителей столицы.

Многие потенциальные покупатели не верят, что после 1 июля застройщики поднимут цены на квартиры, включив в стоимость «квадрата» банковские расходы. Как вы считаете, цены вырастут или из-за того, что покупательская способность падает, застройщики не пойдут на это?

Я также в это не верю, и считаю, что застройщики не пойдут на повышение цен после 1 июля, поскольку возможности для роста стоимости жилья на данный момент нет. Возможно эти изменения приведут к уменьшению скидок и бонусов, которые застройщики предоставляют для стимулирования продаж, но сами прайсовые цены на недвижимость точно не вырастут. Даже если опустить тот факт, что они понизят ликвидность жилья, нужно понимать, что, повышая цену в новых ЖК, застройщики будут создавать нездоровую конкуренцию между своими собственными объектами. Если их старые, более дешевые объекты продаются не очень активно, то новые и более дорогие дома и подавно будут стоять пустыми и мало кто захочет купить в них квартиру.

Дата публикации 22 марта 2018

www.novostroy-m.ru

Цены на квартиры будут снижаться до 2022 года: прогноз эксперта по недвижимости — Рынок жилья

В ближайшие пять лет цены на жилье будут снижаться – примерно на 3-5% в год. Инвесторам не следует рассчитывать на восстановление спроса, но вероятность обвала также близка к нулю, считает авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.

– Геннадий Моисеевич, традиционно осенью на Всероссийском жилищном конгрессе в Петербурге вы делаете доклады с прогнозами ситуации на рынке жилья. Какие корректировки будут на сей раз?

– О том, что цены на недвижимость в России расти не станут, а нас ждет стагнация, мы с вами первый раз говорили осенью 2012 года. Тогда с нами многие пытались спорить. Тем не менее после ажиотажного взлета спроса и цен в конце 2014 – начале 2015 года (как следствие макроэкономических шоков) проявился выраженный тренд к их снижению – и в столице, и в регионах. Он остается неизменным, несмотря на любые меры господдержки и стимулирования спроса на региональных уровнях. Все они приводят к кратковременным всплескам покупательской активности, после которых рынок скатывается к стагнации. Это объективный процесс. Теперь о корректировках. Так, еще прошлой зимой я прогнозировал на основании данных по Москве, что снижение продлится до 2020 года. Сейчас мне уже очевидно, что восстановление начнется не раньше 2022-го.

– Но графики, показывающие расклад на рынке недвижимости Москвы, которые вы демонстрировали на Всероссийском жилищном конгрессе, выглядят оптимистично: снижение цен остановилось, спрос растет, правда, скачками. Где подвох?

– Давайте посмотрим, что происходит на первичном рынке (см. график 1).


График 1

Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на первичном рынке Москвы

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»


Да, мы можем видеть, что спрос с начала 2016 года увеличивался. Но объемы предложения растут быстрее – спрос за ними угнаться не может. Затоваривание 2015-2016 годов еще сказывается, а застройщики выводят на рынок новые жилые комплексы – это их асимметричный ответ.

Что касается замеченных вами скачков спроса в графике, то они в первую очередь связаны с какими-либо событиями (девальвационный шок, начало субсидированной ипотеки, ожидание ее отмены, снижение ставок банками и т. п.). Также сказывается несовершенство методик сбора данных о спросе: его сложнее всего оценивать. В то же время цены, объемы предложения, количество сделок – это цифры, лежащие на поверхности.

– Ждет ли нас в следующем году оживление на вторичном рынке?

– Нет, конечно. Посмотрите на график: кривые спроса и предложения сближаются. Но пересекутся они точно не в следующем году (см. график 2).


График 2

Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на вторичном рынке жилья Москвы

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»


– Пока мы говорили только о Москве. Как отличается ситуация в Московской области?

– Она осложняется «притяжением» столицы. Граждане приезжают в область, чтобы закрепиться в столичном регионе. Но в Москве цены на недвижимость упали, жилье стало относительно доступным. Для покупателей это хорошо – мечты сбываются. Для областных новостроек, инфраструктурного развития, новых проектов это плохо. Поэтому в области цены снижаются быстрее, чем в Москве, темпы финансирования строек – тоже, проекты замораживаются. Эта тенденция сохранится.

– В этом году вы не делали доклада о ситуации на региональных рынках. Здесь какие подвижки?

– Да, доклад на сей раз не делал, но сведения есть. В целом количество сделок на первичном рынке по объемам поглощения в России за последний год снизилось примерно на 7-8%. Но и разброс показаний значительный. В одних городах имеет место снижение на 10-15%, в других – на все 30. Есть и регионы, показывающие выраженный рост. Правда, в основном это малые города с относительно небольшими объемами строительства.

– От чего зависят объемы поглощения?

– В первую очередь от доходов населения. По этой причине самое заметное снижение покупательской активности и цен – в сырьевых регионах. То есть там, где еще недавно наблюдался взрывной рост объемов жилищного строительства.

– В Петербурге цены на вторичном рынке продолжают расти. Это исключение из правила?

– Есть вероятность, что эта тенденция сохранится. Но вам не стоит терять бдительности.

– Не очень обнадеживающие у вас нынче прогнозы…

– Я не считаю их пессимистичными. Бывают неприятности, которые нужно пережить. Происходит коррекция: те, кто взлетел выше других, более динамично идут вниз. Согласно нашему прогнозному сценарию в Москве, ежегодное снижение цен будет в пределах 3-5%. Это не обвал, а рабочая ситуация, к которой надо приспосабливаться. С этим можно жить.

Кстати, если вы обратитесь к нашим прошлогодним прогнозным сценариям, то увидите, что на 2017 год я не закладывал столь же существенного снижения, как на 2018-2019-й (см. график 3).


График 3

Динамика и прогноз цен на жилищном рынке Москвы

 

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз – ООО «Стерникс Консалтинг»


 

Уходящий год – последний в избирательном цикле. Поэтому все то, что власти так или иначе сегодня пытаются сдерживать, а именно сокращение доходов населения, – себя еще проявит.

– Почему все-таки поворотная точка – 2022 год?

– Пять лет назад, прогнозируя кризис на 2017-2018 годы, мы рассчитывали, что быстро через него пройдем. В данном случае нами учитывались десятилетние циклы Клемана Жугляра (см. диаграмму), «подарившие» нам уже хорошо изученные кризисы 1998 и 2008 годов.


Диаграмма

Где мы находимся?

Виды, периодичность и продолжительность циклов и кризисов в экономике и на рынке недвижимости России

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»


Но все оказалось хуже. Инвестиционный кризис с десятилетним циклом несколько опередил более мощный, структурный, имеющий тридцатилетний цикл. В прошлом году я уже подробно об этом говорил. Это также периодические кризисы с циклом в 25-35 лет, предполагающие смену экономической модели развития страны. При этом 80% периода приходится на фазу роста, 20% – на спад.

Границы циклов размыты, но пока мы все-таки идем вниз. К 2022 году только перестанем падать. Кстати, вы можете заметить, что эти же данные заложены в прогнозные сценарии Минэкономразвития. И я не предлагаю никаких новых версий – просто рассматриваю те, что приняты за основу правительственными экспертными центрами, с точки зрения рынка недвижимости. Ведь в нем как в зеркале отражаются все макроэкономические процессы.

Да, восстановление тоже будет небыстрым. Но оно положительно скажется на тонусе и настроениях участников рынка. Это такой же неизбежный процесс, как увеличение светового дня со второй половины зимы.

– Какова вероятность, что что-то пойдет не так?

– Если цены на нефть направятся вниз – то мой прогноз чересчур оптимистичен. Если вверх – экономика начнет восстанавливаться быстрее, чем мы сегодня предполагаем. Но это палка о двух концах. Ведь при благоприятном развитии событий у властей не будет стимулов бороться с коррупцией и проводить структурные реформы: их попросту отложат. А при очередном ухудшении конъюнктуры на сырьевых рынках мы опять вернемся к старым проблемам. Они сами не решатся.

Если говорить о Москве, то расклад может полностью перекроить грядущая реновация хрущевок. Пока это игра с не вполне прописанными правилами. Поэтому я отношу ее к факторам риска. Сработать она может как в плюс, так и в минус.

С одной стороны, когда московское правительство за счет бюджета начнет покупать для переселенцев нераспроданные квартиры у аффилированных застройщиков, затоваренность и избыток предложения имеют шансы быстро рассосаться. Другая сторона медали в том, что при строительстве новых домов в кварталах реновации участникам программы также нужно будет продавать по коммерческим ценам как минимум половину возведенного жилья. А это означает новый виток роста объемов предложения. Как предполагается сохранять баланс, чтобы не обрушить рынок? На этот вопрос нам пока никто не дал внятного ответа.

– Вы уверены, что спад на рынке жилья не заставит отложить реновацию в долгий ящик?

– Я полагаю, Москва в состоянии эту программу реализовать. Во-первых, отступать некуда. Во-вторых, деньги в бюджете уже зарезервированы. Вопрос только в сроках, темпах и аккуратности инициаторов программы.

– Какова вероятность тиражирования реновации в регионах?

– Прямо скажем, она близка к нулю. Нужна бюджетная поддержка. Где регионам ее брать?

– Традиционный вопрос: что делать с недвижимостью – продавать или покупать? А если продавать, то в чем хранить сбережения?

– Если квартира нужна для жизни, а не для инвестиционных целей, – не откладывайте в долгий ящик, покупайте, оптимизируйте, улучшайте жилищные условия. Но если у вас есть излишки жилплощади, продавать их не надо: цены упали, замучаетесь покупателей искать. Сохраняйте, сдавайте в аренду. Переводить квадратные метры в деньги – сейчас гораздо больший риск. Резких движений делать не нужно.


Досье БН

 

Геннадий Моисеевич Стерник

 

Управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг», председатель комитета Московской ассоциации риэлторов по аналитике и консалтингу, член комиссии «Деловой России» по сертификации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный Российской гильдией риэлторов аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук.


 

 

Текст: Филипп Урбан   
Фото: Алексей Александронок   

www.bn.ru

Прогноз рынка недвижимости Москвы | Что будет в следующем году

Многие потенциальные покупатели недвижимости озабочены скачками цен на квартиры в Москве.  Вместе с АН Миэль Чистые Пруды попробуем разобраться что на ждет на рынке недвижимости Москвы в 2020 году.  

С 1 июля 2019 года вступил в силу закон, в корне изменивший правила игры в сфере жилищного строительства. Отныне только те новостройки, которые продали не менее 10% квартир и произвели строительство не менее чем на 30% готовности, имеют право продолжить продавать жилье по ДДУ. Все остальные будут достраивать дома за свои кровные без участия граждан. Это нововведение создано правительством, чтобы защитить права покупателей.

Новая финансовая модель для новостроек

Для людей, желающих купить квартиры в новых домах в определенных банках будут открыты счета для средств, которые станут доступны застройщику только после окончания строительства. Если же произойдет форс-мажор, и компания-застройщик окажется банкротом, все деньги покупателям обязательно вернуться.

За какие средства будут возводиться новостройки — это проблема уже застройщиков. Получается, что сложившаяся ситуация может вызвать небывалое подорожание новых квартир на рынке недвижимости, что в свою очередь грозит ростом цен и на «вторичку». Перед принятием ФЗ № 214, застройщики создали большой ажиотаж, связанный с запретом по ДДУ. Жилье за несколько месяцев подорожало на 10%.

Предложения по продаже квартир в Москве опережают спрос

На сегодняшнем рынке жилья количество новостроек достигает 10 млн. квадратных метров в год. Объемы строительства стремительно растут. В связи с переходом на новую финансовую модель, застройщики прогнозируют дефицит на новые квартиры. Предложения могут сократиться, а многие компании могут превратиться в банкротов. Особенно это касается небольших региональных застройщиков, которые просто уйдут с рынка.

Но это не произойдет быстро и сразу. По статистике, треть новостроек будет достраиваться еще по старым правилам с ДДУ за деньги покупателей.  Таким критерием отвечают еще 70% всего строительства Москвы. Остальные застройщики должны перейти на проектное новое финансирование. Нельзя сбрасывать со счетов и проблемные новостройки. Правительство обещает всячески содействовать решению их вопросов и произвести необходимые меры.

Делаем выводы: число новостроек не сократилось, а наоборот, увеличилась, стоимость квартир в новых и вторичных домах осталась практически на прежнем уровне.

Спрос на удачные проекты застройщиков

За последний год все же произошел небольшой скачек цен на квартиры первичной и вторичной застройки. Рынок новостроек занимает около трети всего продаваемого сегмента. Такая недвижимость распродается еще на стадии строительства. Особенно это видно по застройщиках, которые заслужили неоспоримое доверие и авторитет у покупателя.

Но на рынке «первичке» в наличие и огромный ассортимент уже готового жилья. Это те квартиры. которые не расхватали в процессе постройки дома. Стоимость их намного выше котлованной стоимости, но они все равно раскупаются и пользуются популярностью. Особенно это относится к квартирам комфорт класса.

Где жители Москвы берут деньги на покупку квартир

Столичный покупатель недвижимости становится беднее и доходы граждан в 2019 значительно упали в сравнении с прошлым годом. Ситуацию на рынке недвижимости для небогатых людей спасала ипотека. С 2015 года правительством были приняты законы, направленные на создание программы льготного ипотечного кредитования. Это спасло рынок недвижимости на некоторое время, жилье активно раскупалось, и граждане решали свои квартирные вопросы. Проценты по ставке были небольшие, но с начала этого года они стремительно стали расти.

Это стало настоящим стрессом для россиян. Перед поднятием ставок ЦБ, покупатели ринулись приобретать жилье в ипотеку, пока она не подорожала еще сильнее. Так в конце 2018 года в Российском реестре был зафиксирован рост сделок по купле-продаже недвижимости в ипотеку. Если потенциальному покупателю нужна квартира, он будет брать ипотеку под любые проценты. Наличных средств у населения практически нет, а жилье все время дорожает. К тому же заемщики стараются брать кредиты на длительный срок с наименьшим первоначальным взносом.

Такая ситуация еще раз подтверждает, что у населения нет средств на самостоятельное приобретение квартиры и в основном граждане рассчитывают на заемные деньги.

Какие квартиры чаще покупают

Все меньше среди москвичей покупателей, которые обращают свое внимание на вторичный рынок недвижимости.  Вторичные квартиры начали дешеветь. По статистике сделки по купле-продаже «вторички» упали на 25% в сравнении с приобретенным первичным жильем.  

Рынок новостроек пока еще активно работает. Застройщики убедили свои клиентов в квартирном «апокалипсисе» после 1 июля 2019 года, и они начали активно раскупать новое жилье. Но такая тенденция, по прогнозам специалистам, долго не продержится. Жилье останется доступным и после перехода застройщиков на новую финансовую модель. После 1 июля 2019 года строительные компании перестали вести строительство на деньги дольщиков. Переход на продажу первичных квартир через эскроу-счета покупателей стало основным фактором реформы о долевом строительстве. Девелоперы грозятся поднять стоимость новых квартир, так как им средства покупателей по ДДУ заменят дорогие банковские кредиты.

Риски на рынке недвижимости Москвы

Кстати, общий фон небольшого подорожания относится только к недорогому жилью. Пентхаусы, апартаменты, квартиры элит класса и другая очень дорогая недвижимость вообще не прибавила в цене. Значит, делаем выводы:

  • Реформа по ДДУ затрагивает интересы только застройщиков
  • Девелоперы искусственно поднимают стоимость первичного жилья
  • Цены могут подниматься только на недорогое жилье

Основным риском современного рынка недвижимости остается возможность по дальнейшему повышению ключевых ставок по ипотеке. Удорожание ипотечного кредитования снизит доходы граждан, следовательно, квартиры будут покупаться хуже.

Советы для покупателей недвижимости

Кризисы в России становятся обычным явлением, но к ним не так просто приспособиться потенциальному покупателю недвижимости. Мы хотим дать вам несколько советов, которые работают при любой ситуации и в любое время на рынке первичного или вторичного жилья:

  • Уделите время поиску вторичной квартиры, которая имеет стоимость ниже рыночной
  • Проделайте работу по поиску надежных и проверенных застройщиков, которые могут продать квартиру на этапе котлована
  • Поищите выгодные варианты срочных продаж
  • Старайтесь находить более выгодные условия для ипотечного кредитования

Если вы сами не в состоянии проделать такую работу и сомневаетесь в своих силах, мы советуем обратиться к риелторам.

Компания Миэль Чистые Пруды полностью владеет ситуацией на рынке недвижимости. Купить квартиру в Москве или Подмосковье по низкой цене с нами всегда просто и выгодно. Наша команда подыщет для вас недвижимость, полностью соответствующую запросам и финансам. Мы гарантируем полную безопасность сделки и юридическую поддержку на всех ее этапах. В АН Миэль Чистые Пруды решатся все ваши квартирные вопросы. Ждем вас и надеемся на длительное сотрудничество!

Загрузка…

miel-chistye-prudy.ru

Прогноз цен на недвижимость на 2020 год. Упадут ли цены в кризис?

Тема цены на недвижимость волнует людей, собирающихся ее приобретать или продавать. В реалиях нестабильной экономической ситуации и отголосков недавнего экономического кризиса люди озадачены вопросом о том, выгодно ли совершать сделки с недвижимостью в краткосрочном периоде или целесообразно отложить свои намерения до лучших времен. Какими будут цены на рынке жилья в 2020 году? Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость жилых объектов на первичном и вторичном рынках. Опираясь на мнения экспертов, выделим основные направления развития ситуации в этой сфере.

Содержание статьи

Ситуация, сложившаяся на жилищном рынке сейчас

Экономический кризис 2008 года до сих пор оказывает свое негативное влияние на рынок недвижимости в России. Постоянное снижение реальных доходов населения до 2019 года привели к снижению финансирования застройщиков. Упал денежный оборот в отрасли, жилые объекты стали возводиться в меньшем объеме.

В предыдущие два года (2018-2019) наблюдалась следующая ситуация:

  • Снизился суммарный объем площадей сдаваемых новостроек. Это говорит об ориентации людей на относительно малогабаритное и дешевое жилье.
  • Появилась существенная разница показателей по строительству в разных регионах страны.
  • Многие строительные компании, завершая строительство объекта, не спешили браться за новые из-за нестабильной экономической ситуации.
  • Реализовать новые квартиры стало тяжелее, особенно в Москве.

Сейчас происходят серьезные изменения условий на рынке, меняются они из-за действий государства.

Ужесточение законодательства

Участие строительных компаний в частичном финансировании проектов за счет долевого строительства будет прекращено к 2020 году. Это связано с введением поправок в законодательство, предполагающих переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов.

С января 2019 года введены следующие правила для строительных организаций:

  • финансовое участие застройщика в строительстве должно быть не менее 10% от стоимости проекта;
  • одно разрешение на постройку дает право на строительство только одного объекта;
  • банковские счета застройщика находятся под более тщательным контролем со стороны банка;
  • застройщиком сможет стать только организация с трехлетним опытом строительства многоэтажек, а в совокупности она должна построить не менее 10 тысяч квадратных метров жилых помещений.

Целью поправок является переход к более надежному и консолидированному рынку жилья. Дольщики получат гарантии того, что получат свое жилье. Консолидация произойдет по причине выхода мелких компаний с рынка и объединения крупных застройщиков в еще более крупные организации.

Влияют ли эти ограничения на стоимость жилья? По многим экспертным оценкам, безусловно, влияют. Объясняется это очень просто. При строительстве многоквартирного дома с участием капитала дольщиков, средства, полученные таким образом, являлись фактически бесплатными для строительных организаций. С этих денег не нужно было платить процент за пользование, как в случае с проектным финансированием. Эти финансовые потоки можно было сразу использовать для покупки стройматериалов и вспомогательного оборудования.

Что будет с недвижимостью в более жестких условиях? При новой системе застройщики вынуждены будут эти доли занимать у банка. Несмотря на то что обеспечением по кредиту им послужат деньги дольщиков на специальном счете в банке, и процент за пользование средств будет минимальным, за заемные средства, пока идет строительство (около 2 лет), придется переплатить от 15%. Следовательно, увеличится и себестоимость строительства. Чтобы вернуть эту разницу и извлечь наибольшую выгоду от продажи квадратных метров, застройщики не будут продавать жилье на стадии котлована, а предпочтут продавать уже обустроенные под ключ квартиры. Это, конечно, отразится на цене квадратных метров в многоквартирных новостройках. Она неизбежно поднимется.

Рост цен на недвижимость на первичном рынке по оценкам специалистов составит около 20% к 2020 году, когда жилье, построенное до изменения законодательства, будет полностью распродано.

Повышение НДС

В России с 2019 года повысилась ставка НДС с 18% до 20%. Покупка-продажа недвижимости не сопровождается этим налогом. Однако, разница НДС скажется на себестоимости строительства проекта, так как застройщик будет приобретать стройматериалы и технику с включенным в цену НДС. Следовательно, для того чтобы нивелировать свои увеличившиеся затраты, он изменит стоимость жилья. Поэтому только один этот фактор приведет к подорожанию квартир в новостройках не на 2%, а на 5% и более, так как сработает еще и ценовой мультипликатор.

Ставка ипотечного кредитования

Нестабильность в экономике сказалась на снижении реальных доходов населения, спрос на недвижимость упал. Чтобы стимулировать население к покупке жилья, государство обеспечило снижение ипотечных ставок. Такие новости подняли привлекательность ипотеки. Существующие программы льготного кредитования семей с тремя и более детьми, военнослужащих и наличие особых условий при договоренности с застройщиками и так далее уже должным образом повлияли на спрос. В 2019 году Росреестр опубликовал информацию по Москве, где в январе было зафиксировано самое большое количество сделок с недвижимостью за весь тот год. Подорожает ли стоимость квартир, напрямую зависит от спроса. Поэтому большая его величина влияет на удорожание недвижимости.

Факторы негосударственного влияния на цены рынка недвижимости

Существует еще несколько факторов, влияющих на ценообразование в жилищной сфере, которые не продиктованы государством на законодательном уровне. Рассмотрим их далее.

Строительство более качественного жилья

Застройщики стали предъявлять более высокие требования к качеству городской среды и инфраструктуры. Поэтому они и платят за эти условия более высокую цену. Как следствие, происходит удорожание квадратных метров в новостройках.

Инфляция

Этот фактор тоже стоит учитывать при решении отложить сделку с недвижимостью до лучших времен. Официально озвученные цифры говорят об инфляции в 4%. Государство будет стремиться поддерживать этот уровень, но в сложившейся ситуации нестабильности он может намного превысить это значение.

Уровень доходов населения

Снижающийся уровень реальных доходов будет тормозить рост цен на недвижимость, так как этот фактор влияет на потребительский спрос. Но тут государство, как было отмечено ранее, пытается повлиять на ситуацию стимулированием ипотеки. Что до недавнего времени у него неплохо получалось.

Регион и класс застройки

Перекос в цене, если сравнивать разные регионы России, сохраняется. Он может достигать существенных значений. Это зависит от экономической обстановки конкретной местности.

Класс жилья, конечно, тоже имеет значение. Так как при значительном увеличении цены за квартиры премиум класса, увеличение стоимости обычного жилья в сравнении с последними может быть не таким резким. Состоятельные люди готовы платить за комфорт и безопасность больше. А обычные покупатели в основном ориентируются на доступность приобретения недвижимости.

Прогнозы

Прогноз цен на недвижимость на 2020 год неоднозначный. Государственные структуры прогнозируют повышение цен к 2025 году, но утверждают, что оно будет плавным (в районе 2-3 процентов в год), так как подпадет под влияние выгодных ипотечных ставок.

Среди участников строительного рынка преобладает мнение о резком увеличении стоимости жилья на 20% к 2020 году. Прогноз аналитиков основывается на том, что строительные компании, скорее всего, предпочтут отказаться от какого-либо участия дольщиков (эскроу-счетов) и продавать уже готовое жилье, получая наибольшую выгоду от участия в строительстве. До 2020 года цены будут немного сдерживаться из-за ввода в эксплуатацию домов, строительство которых идет по старым правилам — с участием дольщиков.

Что ждет рынок вторичного жилья? На него все так же будет влиять уровень доходов населения, доступность ипотеки и экономическая ситуация в стране.

Рынок загородной недвижимости не пользуется популярностью, поэтому цены на дачи и загородные дома, вероятнее всего, не будут меняться или начнут снижение.

Из вышесказанного следует, что людям, собирающимся приобретать недвижимость и ориентирующимся на доступность жилья, стоит обратить внимание на объекты, которые строятся с участием дольщиков, пока они еще есть на рынке. Как только эти дома будут распроданы, стоимость жилья в новостройках заметно поднимется. На цену могут повлиять и другие факторы, связанные с экономическим состоянием страны.

Людям, которые готовы платить за безопасность и комфорт, можно подождать сдачи объектов, введенных после ужесточения законодательства.

В любом случае подход к каждой сделке с недвижимостью должен рассматриваться индивидуально. Покупателям стоит исходить из финансовых возможностей, гарантий трудоустройства при решении взять жилье в ипотеку, наличия другой недвижимости в собственности и других моментов. Продавцам, возможно, стоит подождать пока цены вырастут, чтобы извлечь наибольшую выгоду от реализации жилой собственности.

rublgid.ru

Упадут ли цены на недвижимость в кризис? Когда ждать понижение цен на квартиры?

Когда уже лопнет этот пузырь с ценами на квартиры. В Москве вздутые до неприличия цены сейчас понемногу пошли вниз. Когда ждать существенного понижения цен на квартиры в Москве и регионах, когда лопнет этот пузырь?

Может ли упасть в цене недвижимость?

Сколько мифов вокруг недвижимости создали, мол, это самое выгодное вложение, мол никогда в стоимости не упадёт.

Для того, чтобы прояснить картину происходящих на рынке событий, стоит вспомнить пережитые ранее кризисы недвижимости в российской новейшей истории. В 1998 году цены просели (по разным оценкам до 50%). Наименее пострадали рынки Санкт–Петербурга и Москвы. В регионах ситуация складывалась более печально. Во Владимире падение(-40%). Цены на аренду всех видов недвижимости упали в долларах в 1,5-2. Рынок аренды всегда более чуткий и более остро реагирует на кризисные явления.

В период кризиса 2008-2009 годов, уровень цен московской недвижимости примерно в 1,5 раза (опять же есть разные оценки, по другим в 2 раза, а то и вовсе вырос). По окончании кризиса жилье в России продолжало дешеветь еще на протяжении двух лет. Цены снижались неравномерно в разных сегментах. Наиболее пострадавшей оказалась элитная недвижимость. Кроме того, в начале 2009 года ввод нового жилья уменьшился на 17%.

Но оба этих кризиса были по типологии V, а текущий прогнозируют как L, то есть проседание (рецессия) будет долгой, сейчас говорят о минимуме в 2 года.

Пока цены на недвижимость падают, но не столь стремительно, как рубль, по прогнозам ожидается период затишья на рынке: все выжидают — одни не хотят дёшево продавать, другие ждут падения цен.

Полезно: когда упадут цены на квартиры.

Косвенная характеристика падения деловой активности – свободные офисные площади. Сейчас они превышают 15%. Даже в кризисном 2009 году они были на уровне 13%. Кстати, чуткий рынок офисной недвижимости уже отреагировал снижением арендных ставок до 7%, по сравнению с декабрем 2013 года.

Скорее всего, нас ожидает существенная коррекция вниз цен на рынке. Ситуация развернется, что называется, «в полный рост» максимум через полгода. Никто из экспертов рынка не прогнозирует положительной динамики цен в ближайшие год-два.

Разумеется, в случае роста экономики, нормализации и роста рубля — недвижимость тоже оживёт, но пока мы наблюдаем падение.

По теме: стоит ли сейчас брать ипотеку?

Ответ на вопрос пользователя: задать свой вопрос

adne.info

Спрос на квартиры упал на 40%. Эксперты — о том, стоит ли ждать снижения цен на «вторичке»

В начале года эксперты рассказали о том, что январь 2019-го по количеству реальных сделок оказался провальным. В прогнозах была надежда на то, что ситуация на рынке недвижимости выровняется и спрос на «вторичку» вернется. На что сейчас можно рассчитывать покупателям и как вести себя продавцам, а также стоит ли ждать снижения цен на квартиры, REALTY.TUT.BY рассказали аналитики группы компаний «Твоя столица» и «ВСП-недвижимость».

Спрос упал на 40%

В последние несколько лет, отмечают эксперты, активатором устойчивого спроса на столичном рынке жилья — как вторичном, так и новостроек — было сочетание двух факторов: появление «подешевевших» кредитов и стабильность обменных курсов валют. Ставки кредитования, снизившись в среднем с 35% до 15% годовых, компенсировали покупателям и недостаток собственных средств, и отсутствие ощутимого роста доходов.

Стабильный спрос на жилье спровоцировал рост цен в 2017 году. Аналитики отмечают, что с 2017 года по настоящее время цены прибавили 15%.

— Сегодня кредитование приобретения квартир на вторичном рынке сокращено, что уменьшает покупательную способность и ведет к снижению спроса, — рассказала Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица». — И поэтому с наступлением 2019 года можно наблюдать ситуацию, когда приобретаются в основном доступные по цене квартиры, собственники которых либо изначально ставят объективную цену, либо охотно идут на обоснованный торг.

По словам эксперта, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года покупательская активность снизилась более чем на 40%. С учетом этого продавцы стали идти на уступки.

— За счет увеличения срока продажи квартир и того факта, что покупатели стали больше торговаться, увеличился средний размер скидки, предоставляемой продавцом покупателю — с 3% до 5%. И этот процесс в марте продолжает набирать обороты, — объяснила Светлана Куделко.

Аналитика: ГК «Твоя столица»

Что будет с ценами?

По мнению экспертов «Твоей столицы», цены на столичные квартиры вторичного рынка остановили свой рост еще летом прошлого года.

— Текущий уровень цен — это предел того, что может позволить покупателям существующая экономическая ситуация. Во-первых, потому что крупнейший банк страны неизвестно когда возобновит кредитование вторичного жилья. По сравнению с осенью прошлого года количество покупателей «вторички» с кредитом уменьшилось наполовину — с 35% до 18%.

Во-вторых, за последние два года интенсивного спроса на жилье (не только вторичное, но и новостройки) основной пласт покупателей, которые могли себе позволить взять кредит, уже существенно уменьшился. Кроме того, последние полгода отмечается небольшое, но все же систематическое увеличение ставок кредитования и усложнение условий получения кредитов.

В-третьих, роста реальных доходов населения в ближайшее время не предвидится, как и снижения ставок кредитования.

Кроме того, количество предлагаемых на продажу квартир до сих пор находится на достаточно высоком для Минска уровне — более 7 тысяч квартир.

В дальнейшем, если предложение начнет накапливаться из-за малого количества ежемесячно совершаемых сделок, цены уже не смогут оставаться на месте и пойдут вниз, говорят эксперты. Насколько интенсивным будет это снижение, зависит от экономической ситуации и желания продавцов идти навстречу покупателям.

— Пока ничего страшного на рынке не происходит: в настоящее время он находится в состоянии плато, — рассказала Светлана Куделко. — Снижение спроса — объективное обстоятельство текущей ситуации. И если не учитывать его при установлении цен на квартиры, может наступить обратная реакция, которая приведет к снижению цен.

Цены на «вторичку» не будут расти, но и сильно снижаться не станут, уверены аналитики «ВСП-недвижимость». И объясняют почему:

— Мы видим, что в последние годы в Минске стали меньше строить жилья. К тому же глава государства в начале марта вновь акцентировал внимание на необходимости сокращения объемов строительства в столице и развитии городов-спутников. Сегодня на первичном рынке стоимость квадратного метра составляет порядка 1300 долларов. Далеко не каждый покупатель готов вкладываться в объект на стадии строительства, ждать несколько лет, параллельно снимая квартиру. Многие считают, что проще взять кредит на готовое жилье, отдавая деньги не за аренду, а за собственные метры. Поэтому спрос на «вторичку» есть и будет стабильным, — рассказала Инна Кузьминич, директор «ВСП-недвижимость».

Аналитики признают, что небольшая часть покупателей заняла выжидательную позицию, чтобы посмотреть, как поведут себя цены на квадратные метры или, возможно, чтобы дождаться возобновления кредитования Беларусбанком жилья на вторичном рынке.

— Но те, кому нужно решать квартирный вопрос, используют все доступные способы: кредиты, ипотеку, лизинг, — резюмировала Инна Кузьминич.

realty.tut.by

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о